Você acorda, desce até a área comum e se depara com uma obra em andamento ou, surpresa, um mini-mercado sendo instalado no hall. A pergunta que surge imediatamente é: “Mas nós votamos isso?”
Se a resposta for não, o condomínio pode estar diante de um sério problema de gestão. Vamos entender o que diz a lei sobre a autonomia do síndico nesses casos.
1. Obras: O que pode e o que não pode?
A legislação brasileira (Código Civil) divide as obras em três categorias, e cada uma tem uma regra de aprovação diferente:
- Obras Voluptuárias (Estética/Lazer): Aquelas que servem para embelezamento (ex: nova decoração do hall). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos. O síndico jamais pode fazê-las sozinho.
- Obras Úteis (Melhorias): Aumentam ou facilitam o uso do imóvel (ex: instalação de câmeras ou cobertura de vagas). Exigem aprovação da maioria dos condôminos.
- Obras Necessárias (Urgentes): Estas são as únicas que o síndico pode realizar sem assembleia prévia, caso sejam urgentes (ex: conserto de um cano mestre que estourou). Se o gasto for excessivo, ele deve convocar a assembleia imediatamente após o início para comunicar os gastos.
2. A “Moda” dos Mercados Autônomos
A instalação de mercados (honest markets) virou tendência, mas ela não é uma “decisão administrativa” simples.
Instalar um mercado envolve:
- Alteração de Destinação de Área Comum: Se o local era um salão de festas ou parte do hall, mudar sua função exige quórum qualificado (unanimidade ou 2/3, dependendo da interpretação da convenção).
- Responsabilidade Civil e Consumo de Energia: Quem paga a conta de luz das geladeiras? Como fica o seguro? Tudo isso deve ser discutido e votado.
O síndico não tem autoridade legal para assinar contratos com empresas de mercado sem o aval da assembleia.
Quais os riscos para o Síndico?
O síndico que executa obras ou contratos sem assembleia atua com excesso de poder. Isso pode gerar:
- Impugnação dos gastos: O síndico pode ser obrigado a devolver o dinheiro ao caixa do condomínio com recursos próprios.
- Destituição: A má gestão é motivo legal para a remoção do cargo por votação dos moradores.
- Ações Judiciais: O condomínio ou qualquer morador pode entrar na justiça para paralisar a obra ou remover o mercado.
O que os moradores devem fazer?
Se isso está acontecendo no seu condomínio, o primeiro passo é o diálogo. Solicite formalmente (por e-mail ou livro de ocorrências) a ata da assembleia que aprovou a intervenção.
Caso não exista, um grupo de 1/4 dos condôminos pode convocar uma assembleia extraordinária para exigir explicações e, se necessário, votar pela interrupção das atividades ou destituição do gestor.
Conclusão: A transparência é o pilar de uma boa gestão. O síndico é um executor das vontades da coletividade, e não o “dono” do prédio.
Sente que as decisões no seu prédio estão sendo tomadas “no escuro”? Procure orientação jurídica ou uma consultoria condominial.
